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2018.10.12お役立ち情報

アパート建築で相続対策は上手くいかない!?

アパート建築で相続対策は難しい

アパート建築の節税

こんにちは、代表のFP永井です。

 

相続手続きをお手伝いしていると、本当にいろいろな方がいらっしゃいます。

残された家族にとって笑顔の相続は、必ずしも残された遺産の額ではなく

財産の構成であると感じることが多いです。

 

前回の私のお役立ち情報では、

【アパート建築が節税になる理由(相続税)】と題して

現金で1億円持っているよりも、その資金を使ってアパートを建築することで

相続税評価額が約半分になり、結果的に相続税が節税できると説明しました。

 

アパートやマンションなどの賃貸物件を建築することで

相続税評価額が下がることは間違いないのですが、

多くの方は、相続税の節税に成功していません。

そして相続対策としても問題となるケースがあります。

 

今回のお役立ち情報では

『なぜ相続対策として成功しないのか?』

についてアパート建築をしてから相続が発生するまでの期間別に見ていきましょう!

 

今回のお役立ち情報は、少し難しい話が含まれているかもしれません。

『こんなもんか?』という感じで読んでもらえれば幸いです。

 

アパート建築後、すぐに相続が発生

アパートを建築したばかりだと

・賃料収入が多く入ってきていない

・借金が多く残っている

通常、建物の評価額が下がるより、多くの賃料収入が入ってくるため

建築直後が、一番節税効果が高いことになります。

しかし、人が亡くなることを予想することは難しく

また認知症などの問題もあり、亡くなる直前に借金をして

アパートを建築することは、あまり現実的ではありません。

 

築15年頃までに相続が発生

築15年ほどまでは

収入 家賃や入居率が高い
税金
経費
経費に入れられるローンの利子部分が大きい
減価償却費を計上できる
支出 管理や修繕費も少ない

上記のように現金が残りやすい状況にあります。

 

賃貸経営が上手くいっている場合

築10年から15年までは、キャッシュフローがよい(お金が貯まる)ため

賃貸経営が上手くいっている人ほど、どんどんお金が貯まっていきます。

良い方では、10年から15年で建築費分の家賃収入があります。

そのため、アパートを建築しても『遺産総額』は

あまり変わらないということもあります。

それでも節税効果は、まだ残っている感じでしょうか。

 

賃貸経営がぼちぼちの場合

逆にこの時期にお金が貯まっていない場合には、

相続税の節税という意味では、効果があるように見えるかもしれませんが、

先行き大変不安な状態になります。

 

不動産による相続税節税の基本である

不動産の価値 - 相続税評価額 = ○○

この差が大きければ大きいほど節税効果が大きい

※ 不動産の価値とは
・売却できる金額
・今後、その不動産が生み出す金額の合計

 

であることを考えると『不動産が生み出す金額が少ない』

と言うことになるので必ずしも成功とは言えません。

 

築15年以上経過したあとに相続が発生

一般的に築15年も経過すると、

収入 家賃や入居率が低下
税金
経費
経費に入れられるローンの利子部分が低下
減価償却が無くなる
支出 管理や修繕にお金が掛かる

 

資金繰りとしては、厳しくなるケースが多いです。

 

なお賃貸経営が上手くいっている場合

このような状態でも、賃貸経営が上手くいっている場合は、

15年も経てば、ほぼ建築費用を回収できて遺産となるお金が増えていることになります。

アパート建築としての相続税の節税は、効果が薄くなるかもしれませんが

貯まったお金で(今後の管理費や修繕費は残した上で)

  • 法人化(資産管理会社)をする
  • 贈与をする(暦年贈与・教育資金の贈与など)
  • 生命保険に加入する(非課税枠分)

などで追加の対策をすることで節税が可能です。

 

賃貸経営が上手くいっていない場合

賃貸経営が上手くいっていない場合には、

家賃収入 < 月々の返済+修繕費・管理費

となり、自己資金の持ち出しが必要になってくる場合もあります。

そして、持ち出しになっているにも関わらず

『減価償却が無くなることで所得税が掛かる!』

なんてことも起こりえます。

 

そんな中で相続が発生すると、

『せっかく建てたアパートがお荷物に・・・』

 

こうなると相続税の節税というより

ただの資産の毀損(消費)と変わらなくなってしまいます。

 

※今回のお役立ち情報では、築15年と書いてありますが、
建物の構造・減価償却の方法・新築or中古などで変わってきます。

 

まとめ【アパート建築で相続対策は上手くいかない】

・アパート建築での節税効果は、建築直後が一番高い
しかし、狙ってできるものではない

・賃貸経営が上手く行けば10年から15年で建築費が回収ができる
その他の節税対策も併用しましょう!

・賃貸経営が上手くいっておらず、お金が貯まらない
これは相続税の節税ではなく、消費しているのと変わらない

 

以上のように、単に業者任せでアパート建築をして

相続対策や節税ができるほど甘いものではありません。

 

アパート建築をして賃貸経営をするのであれば、

相続税の節税を目的にするのではなく、

しっかりと事業として成り立つ(収益を上げる)ことが一番大切です。

事業が成り立った上で『相続税の節税できたらラッキー!』

程度に考えるようにしましょう。

 

私の実家も

  • 家賃や入居率の低下
  • 家賃収入よりローンの返済額が上回る(持ち出し)
  • サブリース(一括借上げ)の返上

などの失敗を経験しております。

 

アパートを建築するときには、せめて

『自分が住みたい!』『絶対にニーズがある』

と思えるような物件にしてください。

 

 
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〈FP永井の関連するお役立ち情報はこちら〉

相続に関する法律が改正される!?
押さえておきたい!土地の価格について(一物四価)
・不動産を使った節税対策の基本!(相続税)
・アパート建築が節税になる理由(相続税)

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『知っておきたい住宅購入の豆知識』
『読んで得するマネー情報』
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