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2018.08.10お役立ち情報

不動産を使った節税対策の基本!(相続税)

不動産を使った節税対策

 

節税の計画

こんにちは、久しぶりにお役立ち情報を更新する

代表のFP永井です。

 

私の書いた前回までのお役立ち情報では、

1 土地には、色々な価格がある(土地の価格について)

2 その地域の土地相場を知る4つの方法

3 相続手続きでは、どの価格を使うのか?

これらの内容を書かせてもらいました。

 

そして今回のお役立ち情報は、不動産を使った相続税の節税対策についてです。

 

相続税の節税対策とは?

相続税の節税といっても、生前贈与・アパート建築・タワーマンションの購入

生命保険への加入(非課税枠)など多くの手法があります。

 

その節税対策も大きく分けて3つの対策に分類されます。

  1. 相続税の対象となる財産そのものを減らす
  2. 法律に規定されている控除・特例を活用する
  3. 財産の評価額を下げる(圧縮する)

 

不動産を使った節税対策の多くは、

3 財産の評価額を下げる(圧縮する)

を活用しての節税対策になります。

 

アパート建築・タワーマンションもこの方法です。

 

現金より不動産を買った方がお得?

以前のお役立ち情報でも書きましたが、

相続税の評価額は、通常土地の時勢価格の80%ほどで評価されています。

 

そのため、相続税が20%かかる人であれば

価値 相続税評価額 相続税 効果
現金 1,000万 1,000万 200万
土地 1,000万 800万 160万 ▲40万

 

40万円節税できることになります。

 

そのため、現金を多く持っている人は、

不動産に変えた方が節税できることになります。

 

しかし、実際には

・仲介手数料 ・印紙代 ・不動産取得税 ・登記費用 など

土地を買うのには色々な費用が発生するため、費用倒れになってしまうことが多いです。

 

不動産を使った節税対策の基本

 

不動産の価値 > 相続税評価額

この差が大きければ大きいほど節税効果が大きいことになります。

 

不動産の価値とは、

・売却できる金額

・今後、その不動産が生み出す金額の合計

などになります。

 

4つの土地を例に考えてみましょう

4つの土地の中から1つの土地を購入しようと考えています。

(建物を含めると少し複雑になるので、今回は土地のみで考えます。)

A地 B地 C地 D地
価格  1,000万  1,600万  600万  100万
相続税
評価額
800万 800万 800万 800万
地目 宅地 宅地 宅地 山林
その土地
の特徴
普通 人気の土地
需要が高い
不人気
衰退気味
負動産

節税を考えた場合、どの土地を購入するのがいいのでしょう?

 

もちろん答えはBですよね。

 

価格は、1600万円と一番高いですが、

相続税の計算では、800万円で計算すれば良いのです。

 

逆にDは、仮にダタ同然でもらっても

相続税や固定資産税は、800万円や700万円分の

税金を払わなければいけないのです。

 

不動産を売却するときにも応用できる

4つの土地の事例は、

土地を売却するときにも応用できます。

 

AからDの4つの土地を所有していた場合に

どの土地から売却した方がいいのでしょうか?

 

維持費や税金のことだけを考えれば

D → C → A → B 

の順番になります。

 

Dに関していえば、ほぼ現金化できない土地に

高い維持費(相続税・固定資産税)を払うことになります。

 

しかし、Dの土地を買ってくれる人はなかなかいません。

そして土地には、人それぞれ思い入れや思惑(値上りするかも・・・)

など価格や評価だけで売却・購入を決めれないのも事実です。

 

不動産を使った節税対策での注意点

不動産産の価格や評価額、そして法律も年々変わります。

地震などの災害で変わることもあれば、

駅や新たな施設ができたなどの要因で変わることもあります。

また、法律改正などで効果がなくなることもあります。

 

1度行った相続税対策が永久に効果がある訳ではありません。

 

しかし、

 

・不動産の価値より相続税評価額が低く

・ニーズがあり、換金性が高い

不動産の方が節税になる可能性は高いでしょう。

 

 

本当の意味で、不動産を使った節税をしたい場合には、

不動産の価値(時価)と相続税評価額の2つを知らなければできません。

 

単に相続税評価額を下げるだけで

実際の不動産の価値まで下げてしまっては意味がありません。

 

理想は、不動産の価値を維持もしくは上げつつ

相続税評価額を下げるのが理想なのです。

 

相続税評価額を下げる方法は、色々なパターンが存在します。

今後のお役立ち情報で紹介していく予定です。

 

不動産を使った相続対策ならスマイル・プランニングにお任せください。

 

 

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〈FP〇〇の関連するお役立ち情報はこちら〉

相続に関する法律が改正される!?
押さえておきたい!土地の価格について(一物四価)
土地の相場を調べる4つの方法
相続手続きにおける土地の価格(遺産分割編)

〈その他のお役立ち情報〉

『住宅ローン金利(毎月更新)&ワンポイント』
『知っておきたい住宅購入の豆知識』
『読んで得するマネー情報』
『知って安心!相続・不動産の話』

 

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