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2018.12.12お役立ち情報

増税前と増税後、どっちがお得!?~住宅ローン控除(減税)編~

あなたはいくら戻ってくる?住宅ローン控除の本当の金額

住宅ローン控除

こんにちは、代表のFP永井です。

来年(平成31年)10月の消費税増税に備えて

政府では、数多くの増税対策が検討されています。

 

住宅購入に関係することでも

  • 住宅ローン控除(減税)の拡充
  • すまい給付金の増額
  • 住宅資金贈与の拡充
  • 住宅エコポイント制度 などなど

少し複雑ですが、色々と検討されています。

 

そこで最近話題に上がっているのが、住宅ローン控除の拡充です。

住宅ローン控除は、私が住宅会社に勤めているときからある昔からの制度です。

 

そのため

 

『住宅ローンを金利1%以下で借り入れれば、

借り入れから10年は、住宅ローン控除で金利以上戻ってくるのでお得ですよ。』

『住宅ローン控除があるので、多めに借りて10年後に繰り上げ返済しましょう!』

などと住宅会社や金融機関の営業トークしても使われる制度です。

 

果たして、本当にそんなにお得なのでしょうか?

そして、現在どんな拡充案が検討されていて、増税前・増税後、どっちがお得なんでしょう。

 

今回のお役立ち情報では、住宅ローン控除について

掘り下げて考えてみたいと思います。

 

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)とは

年末の借入残高

1%

1年間で最大

40万(50万)

()認定長期優良住宅など

期間

10年間

を所得税・住民税の一部から控除(減税)してくれる制度です。

 

そのため、10年間で最大400万円の所得税・住民税が控除される可能性があります。

 

その他にも

住宅ローン控除適用の主な要件として

・取得から6ヶ月以内に居住し、控除を受ける年末にも住んでいる

・所得が3,000万円以下

・床面積が50㎡以上で居宅の面積が1/2以上

・返済期間が10年以上 など

 

実際、いくら控除されるの

10年間で最大400万とありますが、

実際に400万の控除を受けている方はほとんどいません。

 

住宅ローン控除は、

  • 1年の限度額(40万 or 50万)
  • 年末の借入残高の1%
  • 納めている所得税+住民税の一部

この3つの金額のうち一番小さい金額が実際の控除額になります。

 

その3つの壁を確認してみましょう。

 

1年の限度額

現在の1年の限度額は、40万円です。

認定長期優良住宅等では、50万円と多くなっています。

 

借入残高の1%

次に借入残高の1%の条件を住宅ローンの借入額別に見てみましょう。

 

住宅ローン金利:1% 借入期間:35年 の場合

借入額 2000万 3000万 4000万
経過 控除額 控除額 控除額
1年目 19.52万 29.28万 39.04万
2年目 19.03万 28.55万 38.07万
3年目 18.54万 27.81万 37.09万
4年目 18.05万 27.07万 36.10万
5年目 17.55万 26.32万 35.10万
6年目 17.04万 25.57万 34.09万
7年目 16.53万 24.80万 33.07万
8年目 16.02万 24.03万 32.04万
9年目 15.50万 23.25万 31.01万
10年目 14.98万 22.47万 29.96万
合計 172.76万 259.15万 345.57万

全額控除できれば、借入金が

2,000万⇒約173万

3,000万⇒約259万

4,000万⇒約345万 の控除(減税)が可能になります。

 

住宅購入を計画されている方は、

金融機関に返済計画表を出してもらい自身でも計算してみてください。

 

所得税+住民税は、いくら控除できる?

住宅ローン控除は、実際に納めている所得税・住民税以上

控除することはできません。

 

年収別に例を使って

控除できる所得税・住民税を確認してみましょう。

 

〈家族構成例〉

・主人(住宅ローン契約者) 35才
・妻(扶養の範囲内でパート) 33才
・長男 5才  ・長女 3才

年収 400万 600万 800万
課税所得金額 129万 256.7万 402.1万
①所得税 6.58万 16.25万 38.46万
住民税 13.9万 26.91万 41.45万
②住民税の上限  9.03万 13.65万 13.65万
控除可能額
(①+②)
15.61万 29.9万 52.11万
40万

※都道府県・社会保険料・各種控除によって変わってきます。

 

年収が、ある程度高い人でないと

1年の上限である40万まで控除することができないこと分かります。

 

思ったより所得税を納めていないんですね。

 

住民税は、全額控除されるわけではない

住民税は、全額が控除されるわけではありません。

前年分の所得税の課税総所得金額等の7%(136,500円を限度)

までしか控除されません。

 

そのため上記例のケースでいくと

年収400万であれば、借入額1600万以上

年収600万であれば、借入額3000万以上

は借入額を多くしても、控除される額は大きくなりません。

 

また住宅ローン控除の10年間の期間の中で

・扶養している子供が中学生以上になる

・iDeCoや小規模企業共済に加入する

・生命保険料、地震保険料控除の適用を受ける

このような場合には、住宅ローン控除の額がもっと少なくなります。

 

この年収の例からも分かるように

住宅の購入を検討している世代に多い年収400万から600万の方だと

3000万以上借りても実際の控除額は増えないのです。

 

増税後は、どう変わる?

現在検討されている案では、現行の住宅ローン控除にプラスして

期間:10年⇒13年

11年~13年目の間で、建物価格の2%が控除される。

案が有力なようです。

 

細かい要件など確認が必要ですが、建物価格が3000万円の建物であれば、

11年~13年の間に、総額60万円が控除されることになります。

 

簡単に言うと

『消費税増税分が、10年後に丸々帰ってきますよ!』

といった感じでしょうか。

 

しかし、無条件に建物価格の2%が帰ってくる訳ではないようです。

11年目以降は、

A 建物価格の2%を3等分した額

B 住宅ローン残高の1%

このどちらか低い方が控除額になるようです。

 

少し例を使って見てみましょう。

〈建物価格〉 3000万円
〈住宅ローン〉借入額3000万円 金利1% 借入期間35年

Bローン残高
の1%
A建物価格の
2%×1/3
11年目 21.7万 20万
12年目 20.9万 20万
13年目 20.1万 20万
 合計 60万

この例でいくと2つの数字がほぼ同じになるため

建物価格の2%分が丸々帰ってくる計算になりましたが、

  • 建物価格に比べて住宅ローンが少ない
  • 返済期間が短い
  • 繰り上げ返済をする
  • 将来、年収が下がる

などがあると、建物価格の2%の控除が

できなくなる可能性が高いです。

しかし、住宅ローン控除のために借り過ぎは禁物ですよ。

もちろん、この場合でも

自分の納めている所得税と住民税の一部以上は控除されません。

 

住宅ローン控除まとめと対策

住宅ローン控除は、

・住宅ローンの借入額を増やしても、年収等によっては思ったほどの控除が受けられない。

・控除される住民税は、全額ではなく意外と少ない

・iDeCoや扶養控除などの所得控除等があると、もっと少なくなる

・消費税増税分を10年後に返してもらえる案が検討されている

 

住宅ローン控除は、多くの方がイメージしている金額より

実際には、少ない額しか控除を受けられていないケースが多いです。

 

そこで、対策としては

① 源泉徴収票を使って、ご自身の住宅ローン控除額を確認する。

② 住宅ローン控除を当てにして借り過ぎない。

③ 将来の収入の推移も考慮にいれて検討する

④ それでも控除しきれないようであれば、夫婦連帯債務も検討する

の順番で検討してみてください。

 

FPからの一言

消費税8%の適用を受けるには、

  • 平成31年3月末までの契約
  • 平成31年9月末までの引き渡し が必要です。

逆に拡充された住宅ローン控除の適用を受けたいなら

あえて消費税10%を選択することが必要なります。

 

3月までに無理に契約して、後で後悔することがないように、

早めにシュミレーションしておくと安心して住宅購入を進めることができるでしょう。

 

スマイル・プランニングでも、消費税の増税前か増税後か

『どちらがお得なのか?』も試算できます。

 

お気軽にお問い合わせください。

 

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