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2018.09.25お役立ち情報

住宅ローンの保証料ってなんで払うの?

お金を借りるにはおカネがかかる

こんにちは!金融機関で住宅ローンを担当していたFPの内山です。

主にライフプランニング、住宅ローンの選定や返済計画等の面からサポートさせて頂いています。

皆さんは、住宅ローンを組むための費用がどのくらいかかるかご存知ですか?

せっかく家を建てるなら、住宅ローンにお金をかけるより、家にお金をかけたいのは当然ですよね(笑)

でも「意外とかかりますね・・・汗」というのが、これまで出会ったお客様の正直な感想でした。

一体何にお金がかかっているのでしょう?

これから複数回にわけて、住宅ローンを組むときにかかる諸費用について解説していきたいと思います。

まず今回は、住宅ローンに関わる費用と保証会社の保証料について解説していきます。

住宅ローンに関わる費用とは

住宅ローンを組む時にかかる費用は、大きく分けて

・保証会社の保証料

・金融機関の事務手数料

・つなぎ融資の利息

・契約書の印紙代

・抵当権設定登記の費用

があります。

抵当権設定登記の費用は、金融機関ではなく、司法書士へ支払う費用ですが、

お客様の負担になるので、費用を見込んでおく必要があります。

検討のポイント

比較ポイントは、

・費用の総額

・支払うタイミング(融資実行時一括に支払うor毎月の返済と一緒に払っていく など)

になると思います。

支払うタイミングが大切なのは、

意外と住宅ローンの諸費用を考慮している人が少なく、

手元資金が足りず一括払いができない場合があるからです。

これから、それぞれの費用を解説していきますが、

全部合わせると、まとまった金額が必要になるので、見切り発車してはいけません。

最初に、一番大きい金額の保証会社の保証料について解説していきます。

意外とかかる保証料

保証会社と保証料

保証料とは、返済できなくなった契約者にかわって、金融機関へローンを一括返済する保証会社へ支払う費用のことです。

たまに、

「自分が返済できなくなっても、保証会社が代わりにローンを払ってくれるから大丈夫」と思っている方もいますが、それは違います。

保証会社はあくまで立て替えて払っているだけであり、債務が無くなるわけではありません。

これ以降は、保証会社に債務を返済していくことになり、

返済できなければ担保となっている自宅を差し押さえられることになります。

保証会社は、金融機関がリスク回避(住宅ローンが回収できないリスク)するための仕組み、でもあるわけです。

金融機関はお金を貸し出す一方で、

お客様のお金を預かっている責任と信用を守るためにリスク回避は必要なものだと考えます。

なかには保証料を払いたくなくて、

「保証人を立てるから保証会社の保証は受けない」と言い出す方もいるのですが、

保証人を立てる場合の住宅ローンは、

利息から金融機関がリスク回避費用を捻出するため、金利が一気に上がります。

結果として保証会社の保証を受けたほうが、

住宅ローンを組むお客様にもメリットが大きい仕組みなので、

基本的には保証会社付きの住宅ローンを探していくことになります。

保証料の支払い方法

保証料の支払い方法には2種類あります。

①利息組み込み型

保証料率0.08~0.4%程度(取り扱う保証会社によって異なります)を

住宅ローンの金利に上乗せし、毎月返済金額のときに利息と一緒に支払います。

住宅ローンを組む時の初期費用を安く抑えることができます。

②一括前払い型

借入期間分の保証料を、融資実行時に他の事務手数料と一緒にまとめて支払います。

大半の方が20~35年で借り入れるので、数十万円のまとまった金額が必要になります。

①と比べ、総額は安く設定されています。

 

金融機関によって呼び方が異なるので、混乱してしまうのですが、

だいたいこの2タイプに分けることができます。

保証料を計算してみよう

スマイルプランニングでは、毎月、静岡県西部の金融機関の住宅ローン金利をまとめています。

今回はその中の、JAとぴあ浜松の住宅ローンを例に保証料を計算してみます。

(引用:商品概要説明書【利息キャッシュバック特約付きJA住宅ローン】H30.4.2

(例)
融資金額2000万円 借入期間35年  変動金利0.6%(H30.9)
保料率0.15%の場合(比較しやすいよう利息組込み型も0.15%とします)

利息組込み型 一括前払い型
金利 0.75%
(保証料率0.15%含む)
0.6%
前払い保証料 30,000円 337,432円
総返済金額 22,745,925円 22,178,427円
合計 22,775,925円 22,515,859円(▲260,066円

◎一括前払い型のほうが総返済金額は260,066円安い!

この例に限らず、総返済金額で考えれば、一括前払い型のほうが保証料は安くなるようにできています。

一括前払い型の注意点

手元資金があれば、一括前払い型を選択したいものですが、

将来的に繰上返済や借り換えを検討している方には、注意点があります。

本来、保証料は保証を受ける期間(借入期間)に対して払うものなので、

繰上完済や借り換えで一括返済をすると残り期間分の保証料が返戻される仕組みがあります。

 

例えば、当初借入期間30年で契約し、返済期間10年を残して繰上完済するとします。

この時、保証会社から残り10年間分の保証料が返戻されるのですが、

ピッタリ3分の1が返戻されるわけではなく、数万円程度しか返戻されません。

住宅ローン残高が大きく、残りの返済期間が長いほど、保証会社が負うリスクが大きいので、

前払いした保証料のうち、大部分が返済を始めた最初数年分の保証料なのです。

 

もし数年~10年程度で借り換えを検討するなら、

返戻保証料を借り換え費用に充てる、と考えることもできますが、

「思ったより返戻されなくてもったいない」という気分になると思います。

 

ちなみに返戻保証料を計算する式を公表しているところは少ないです。

保証会社は金利、経済情勢、物価上昇・・・etcなどを受け、毎年リスクの見直しをしているため、

将来の返戻保証料の金額が決まっていないからです。

なので、20年後の返戻保証料の金額を聞いても正確には教えてくれません。

実際の一括返済手続きの際に、都度確認することになります。

支払い方法は資金計画に合わせて選ぶ

整理すると

①利息組み込み型
・住宅ローンを組むときの費用を安く抑えることができる
・毎月の返済金額が保証料率分高くなる

②一括前払い型
・総返済金額で比べると、お得
・融資実行時、数十万円一括で支払う必要がある
・繰上完済した時の保証料の返戻は少ない

住宅ローンの審査結果によっては、どちらか選択できない場合もありますので、

事前審査を受けながら、どちらを選ぶか検討していく必要があります。

保証料を見込んでおくことが大事

住宅ローンの事前審査を行なった時、保証会社の方から「あなたの保証料(保証料率)は○円(○%)です」と指定します。

以前、お役立ち情報『住宅ローン審査はここを見る!』で住宅ローン審査について解説しましたが、

保証会社は審査の時、どのくらいリスクがある人かを振り分けて保証料(率)を決めています。

リスクが低いと判断されれば、保証料は安くなりますし、

逆にリスクが高いと判断されれば高くなります。

つまり、詳細な保証料の金額や支払い方法は、

住宅ローンの事前審査結果が出るまでわからない、ということなので、

まずは「一括前払い型は手元資金から数十万円の保証料を払う」という点を意識して、

資金計画を立てていくのがよいと思います。

概算の金額は、住宅ローン担当者も教えてくれますから、

事前審査のときに一緒に確認してみましょう!

保証料なしは本当にお得か

金融機関の中には「保証料なし」をアピールしているところがあります。

数十万円かかる保証料がかからなければ、住宅ローンに関わる諸費用はかなり安く抑えることができますよね。

でも、本当にお得なのでしょうか?

結論からいうと、必ずしもそうではありません。

金融機関はお金を貸す時、もしローンが返済されない場合に備える必要があり、

それが保証会社の保証料です。

「保証料なし」の場合、「保証料は金融機関が負担」とされているわけですが、

1件の住宅ローンあたり数十万円かかる保証料すべてを単純に金融機関が負担しているわけではありません。

・保証料はかからないが、融資事務手数料が数十万円かかる

・住宅ローン金利が高め

などして、必ずどこかで費用をお客様から頂いています。

本当にお得な住宅ローンかは、住宅ローン金利や他の諸費用を含めて比較していく必要があります。

まとめ

保証料については、住宅ローン諸費用の中で一番大きい金額なので、少し細かく解説しました。

「手元資金があって、住宅ローン審査もOKなら一括前払い型を選びたい」というところですね。

各金融機関の住宅ローンのHPには、保証料率や前払い保証料の目安が掲載されていますので、住宅ローンを検討中の方は、参考にしてみて下さい。

 

次回は「保証料なしがお得」とも言い切れない理由、

金融機関によって差が出る「事務手数料」について解説しようと思います!

 

 

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