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2018.05.18お役立ち情報

相続手続きにおける土地の価格(遺産分割編)

相続手続きにおける土地の価格(評価)

相続手続き

前回までのおさらい

こんにちは、代表のFP永井です。

前々回のお役立ち情報では『一物四価』ということで

1つの土地にも

・時勢価格(取引価格)
・公示価格
・相続税評価額(路線価)
・固定資産税評価額

など多くの価格(評価)が存在し、その違いを書きました。

 

そして、前回は土地の売却や購入を考えたときに

上記の公的評価から、

その土地の概算の相場・価格を算出する方法をご紹介しました。

 

今回のお役立ち情報は

相続手続きの現場では、土地のどの価格を使っていくのか?

 

『当然、相続税評価額でしょ!』と言う言葉が聞こえて来そうですが、

そんな単純なものでも無いんです。

 

さっそく、事例をもとに見ていきましょう。

 

相続事例(不動産を複数所有)

不動産を複数所有

土地の一覧

地番 1-1 2-2 2-3 3-3
地目  宅地 山林
 面積  200㎡ 1000㎡ 500㎡ 3000㎡
 固定資産税
評価額
1400万  10万 3.5万 7.8万
 相続税
評価額
1600万 50万 1300万 200万
時勢価格 2000万

※今回の相続では、相続税がかからないこととします。

 

不動産が複数あり、

相続人である3人は『どう分けるのか?』で頭を悩ましました。

 

遺産分割協議や調停において

相続人間で行われる遺産分割協議や調停においては、

相続人間の合意があればどの価格を使っても構いません。

 

そのため

 

『土地の価格に見合った、現金が欲しい』と言った場合でも、

当事者が良ければ固定資産評価額でも、時価でも、10万円でも、

どの価格(評価)を使っても構いません。

 

『この価格を使わなければいけない!』と言うことはないのです。

 

相続争いが起こって審判になると

では相続争いが起こって、

遺産分割が家庭裁判所に行くとどうなるのでしょう?

 

難しい問題ですが、家庭裁判所では、

基本的には不動産を時勢価格(時価)により評価していきます。

 

最終的には、不動産鑑定士による鑑定と言うことになるでしょう。

※ 不動産(自宅等)を相続したい人は、予想外に高額な代償金
や売却せざるを得ない場合も出てきてしまいます。

 

時勢価格(時価)は、いくらなの?

相続争いになったら時価で評価する?

争っていなくても、なるべく時価に近いかたちで分けたい。

 

こんな場合に

上記の表②③④の農地や山林はいくらなのでしょう?

(宅地については、前回のお役立ち情報の相場を参考にしてください。)

 

時価と固定資産税評価額との乖離が起きやすい事例を中心に

説明して見たいと思います。

 

農地の価格

現状、農地としての取引は、あまり多くありません。

農地としての売却は、なかなか買い手の農家が見つからず

二束三文になってしまうことが多いです。

 

しかし、

 

その農地が宅地として転用できるようであれば話が違います。

 

農地を宅地に転用するには、

・建築基準法上の道路に2m以上接している
・ライフライン(水道・電気・排水)が整備できる
・周囲がある程度、宅地化されている
・都市計画法など関係法令の許可がもらえる など

最低限こういった要件が必要になります。

(地域によって違う部分があります)

 

宅地に転用できる農地であれば、

周辺の宅地価格から造成費を引いた位の金額で売れる可能性があります。

 

農地の時価は、『建物が建つか?』で決まると言っても過言ではありません。

 

山林の価格

山林の評価は、もっと難しいです。

面積が大きい分、それだけ評価額が高くなってしまうのが山林です。

しかし、なかなか山林を買ってくれる人はいません。

 

容易に宅地造成ができるような土地以外で売れるのは、

強いて言えば、太陽光発電用地位でしょうか。

 

山林は、面積も大きく評価額も高い場合

もっと厄介です。

『無料であげたいけど贈与税が掛かりできない・・・』

なんて事例も沢山みてきました。

もちろん、地方公共団体も寄付を受付けてくれません。

 

その他、相続手続きに関わる土地の価格

相続登記において

登記名義を変更するには、

法務局に相続登記(所有権移転登記)を申請しなければいけません。

所有権移転登記を申請する際は、

「登録免許税」という税金を合わせて納付します。

現在の税率は『固定資産評価額の1000分の4』(平成30年5月現在)

となりますので、1億円の土地の相続する場合、

40万円の登録免許税が必要になります。

 

現金が少なく、不動産が多い人は要注意です!

 

相続税の申告

相続税の申告に使う土地の評価は、

もちろん相続税評価額(路線価)になります。

 

しかし、この相続税評価額(路線価)は、

固定資産税評価額のように市役所等が計算してくれるものではなく

相続人が計算しなければいけません。(多くの場合は、税理士が行います)

 

そして、この評価額が

計算する税理士によって全然違います。

 

税理士にも、お医者さんのように得意分野が存在します。

 

相続税の申告においては、

不動産に強い税理士にお願いしなければいけません。

 

間違っても

『確定申告してもらっているから』
『顧問税理士だから』

というだけで、相続税の申告をお願いするのは止めましょう。

不動産の節税については、次回のお役立ち情報でお話する予定です。

 

まとめ

今回のお役立ち情報は、静岡県西部の状況をもとに作成しております。

地域によっては、当てはまらないケースもあると思います。

 

相続手続きや遺産分割で使う土地の価格は、

場面や状況によって違ってきます。

 

不動産の相続は、4つある土地価格の違いや

時勢価格(時価)に対する知識がある人に相談に乗ってもらうと

スムーズにいく場面も多いです。

 

不動産は、現金などと違い

所有するのにコスト(手間)が掛る時代になってしまいました。

・所有するもの
・活用するもの
・組み替えるもの
・処分するもの

相続時には、しっかりと見極め

『次世代に負担を残さないようにする!』

時代になっているのです。

 

スマイル・プランニングでは

相続時に関わらず

『この農地、転用できるの?』
『この山林使いみちある?』
『この土地、有効活用できないかな?』

など、不動産に関わる相談にも乗っております。

 

お気軽にご相談ください。

もちろん、売却を無理に進めるなんてことはありません!

 

 

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〈FP永井の関連するお役立ち情報はこちら〉

相続に関する法律が改正される!?
押さえておきたい!土地の価格について(一物四価)
土地の相場を調べる4つの方法
不動産を使った節税対策の基本!(相続税)

〈その他のお役立ち情報〉

『住宅ローン金利(毎月更新)&ワンポイント』
『知っておきたい住宅購入の豆知識』
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