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2018.04.13お役立ち情報

土地の相場を調べる4つの方法

土地の相場を調べる!

土地の相場

こんにちは、代表のFP永井です。

いつもお読みいだたきありがとうございます。

 

前回のお役立ち情報では、

『押さえておきたい!土地の価格について(一物四価)』

で土地の価格について書かせてもらいました。

 

土地を売買するとき

やはり一番気になるのが、価格(相場)ではないでしょうか?

 

そこで今回は、

実際の不動産売買での『土地の相場の調べ方』についてです。

 

土地を売ったり買ったりするとき

事前にその地域の相場を知っておくことは、

とても有効だと思うので参考にしてみてください。

 

1 公的土地評価から計算する

全国地価マップ

全国地価マップでは、公的土地評価である

固定資産税評価額・相続税評価額・公示価格を1つのサイトで調べることができます。

 

そのサイトを見ると

路線価図

 

路線価

地図上で、1つ1つの道路に付けられている

固定資産税路線価・相続税路線価が見ることができます。

(路線価とは、その道路に面している土地の㎡単価になります。)

 

公的土地評価からの計算例

敷地図

【200㎡(約60坪)の土地の場合】

道路に35000と書かれていれば、

1㎡当たりの固定資産税路線価が35000円ということになり

 

その土地の概算の固定資産税評価額は、

200㎡×35000円=7,000,000(700万円)と言うことになります。

 

そして、前回のお役立ち情報のとおり

固定資産税評価額は、時勢価格(相場)の約70%で評価されていますので

 

7,000,000 ÷ 0.7 =  10,000,000

となり固定資産税路線価から計算した

土地の相場は、1,000万円ということになります。

 

路線価がない場合

少し田舎にいくと路線価が付けられていない地域も多くあります。

 

標準宅地の価格

その場合には、近くにある赤丸を見ると

その地域の標準宅地の固定資産税評価額が書いてあります。

 

路線価がない場合には、その標準宅地の評価額を使って

上記と同じように計算しましょう。

 

相続税路線価でも同じように計算することができます。

最新の相続税評価額(路線価)は国税庁のHPで見ることができます。

※ 相続税路線価の場合には、0.8で割るようになります。

 

固定資産税路線価と相続税路線価で計算し、比べて見るのもいいかもしれません。

 

公的土地評価から計算する場合の注意点

ここに出てくる固定資産税路線価・相続税路線価は、

標準的な宅地の価格になります。

  • 高低差がある
  • 敷地が変形している
  • 多額の造成が必要

などの場合には、この路線価を使って計算した価格から

減額してあげる必要があります。(ここが難しいのですが・・・)

 

2 不動産ポータルサイトから調べる(売出し中の物件)

主な不動産ポータルサイトとしては、

アットホーム https://www.athome.co.jp/
スーモ https://suumo.jp/
ホームズ https://www.homes.co.jp/
Yahoo!不動産 https://realestate.yahoo.co.jp/

 

これらのポータルサイトで

現在売り出している土地の価格を確認することができます。

 

地図から探す

相場を確認する場合には、

『地図から探す』で調べると、希望の地域が調べやすいと思います。

 

ポータルサイトでの注意点

ポータルサイトに掲載されている不動産価格は、

あくまでも売り出しの価格です。

実際の成約した価格ではないので、少し割引く必要があるかもしれません。

 

3 実際の売買事例から調べる

実は、売買事例を確認できるサイトがあるのです。

 

土地総合情報システム

土地総合情報システム

 

取引事例

平成30年4月13日現在、浜松市中区では225件の登録がありました。

実際の取引事例なので、とても参考になるはずなんですが・・・

 

土地総合情報システムの注意点

浜松市中区で225件と書きましたが、それでも掲載数が少ないため

目的の地域の情報が得られないかもしれません。

 

また物件に関する詳しい情報は、ほとんど掲載されていないため

価格に大きな差がある場合など、その価格を検証することができません。

大まかな相場と取引実態の確認する位に考えましょう。

 

4 複数の不動産会社で査定する

不動産会社に

  • 土地を査定してもらう
  • 希望する地域の土地相場を聞く

こうすれば、大まかな土地の相場は知ることができます。

 

複数の不動産会社に確認すれば、より相場の理解が深まると思います。

 

不動産会社の査定での注意点

一言に土地の査定といっても

  • 不動産会社が買取する『買取価格』
  • 不動産会社と通じて売却する場合の『売出し価格』

の査定があります。

 

通常、買取価格の方が2~3割安いので注意が必要です。

 

『土地の相場』の注意点

今回は、4つの方法で『土地の相場の調べ方』を見てきました。

しかし、土地はまったく同じもの存在せず、全てにそれぞれ個性があります。

 

同じ地域の土地でも

  • 道路の幅や位置
  • 日当たり
  • 近隣の施設(線路・幹線道路など)

によって大きく価格は変わってきます。

 

上記の相場は、あくまでも参考として捉え

検討する1つの指標として考えて頂ければと思います。

 

スマイルプラニングからひと言

当社では、他の不動産会社が扱っている不動産の

購入の相談にも乗っております。

売り出している不動産会社に相談するのと費用は基本的に同じです。

  • この土地の価格は妥当なの?
  • どんな建物が建てれるの?
  • もっと安くならないかな?
  • この土地買っても大丈夫?

などなどお気軽にご相談ください。

 

 

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〈FP永井の関連するお役立ち情報はこちら〉

相続に関する法律が改正される!?
押さえておきたい!土地の価格について(一物四価)
相続手続きにおける土地の価格(遺産分割編)
不動産を使った節税対策の基本!(相続税)

〈その他のお役立ち情報〉

『住宅ローン金利(毎月更新)&ワンポイント』
『知っておきたい住宅購入の豆知識』
『読んで得するマネー情報』
『知って安心!相続・不動産の話』

 

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