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2018.11.09お役立ち情報

こんな高いの!つなぎ融資の金利

見落としやすいつなぎ融資の費用

こんにちは!金融機関で住宅ローンを担当していたFPの内山です。

主にライフプランニング、住宅ローンの選定や返済計画等の面からサポートさせて頂いています。

前々回「住宅ローンの保証料ってなんで払うの?」では、保証料の仕組みや金額、

前回「こんなに違う?!事務取扱手数料」では、事務取扱手数料の比較のポイントを解説してきました。

今回は、「これで住宅ローンを決定する!」という程ではないけれど、

覚えておくと慌てずにすむ『つなぎ融資の費用』をご紹介します。

住宅会社にお金を払うのはいつ?

住宅を建てる時、

いつ住宅会社にお金を支払うのかご存知でしょうか?

「建物を引き渡してもらう時でしょ?」

・・・という勘違い、よくあるんです。

 

例えば、建物の契約が2000万円だった場合、

引き渡しの時に、2000万円まとめて払うわけではありません。

実際には、工事の進捗に合わせて、お金を支払う必要があります。

 

1回目 契約時 → 契約金(工事費用の約10%)

2回目 着工時 → 着工金(工事費用の約30%)

3回目 上棟時 → 中間金(工事費用の約30%)

4回目 引渡時 → 建築費の残代金(工事費用の約30%)

といった具合です。(住宅会社によって変わります)

もし、建物の契約が2000万円なら、上棟までに、1,400万円必要になってきます。

 

手元資金が潤沢にあれば、問題なく払うことができますが、

全員がそこまで大きな頭金を用意できるわけではありませんよね。

つまり、実際には、建物が完成する前からお金を借りる必要があるんです。

住宅ローンを貸してくれるのはいつ?

住宅ローンは、審査が通ればいつでも借りられるわけではありません。

住宅ローンの融資実行する方法には、

①建物が完成する前に、土地を担保に先行して融資実行

②建物が完成した後に、土地と建物を担保して融資実行

の2つがあります。

着工金や中間金を払うのは、建物が完成する前ですよね。

①なら、住宅ローンを使って払うことができます。

では②の場合、どうやって住宅会社にお金を支払えばいいのでしょう?

答えは「つなぎ融資を利用する」です。

つなぎ融資とは

住宅を検討し始めたばかりの人は、耳慣れないワードかもしれません。

住宅ローンが実行されるまでの間、一時的に借り入れる融資のことを「つなぎ融資」といい、

多くの方がつなぎ融資を利用して家を建てています。

住宅ローンとは別のローン=つなぎ融資を一時的に借入れ、中間金などの支払いに充て、

建物が完成したら住宅ローンを融資実行し、つなぎ融資と相殺させる仕組みです。

つなぎ融資のポイント

つなぎ融資先は選べない

つなぎ融資は、住宅ローンと同じ金融機関で借りるか提携先が決まっていることがほとんどで、

別々の金融機関を利用できることはほぼありません。

「うちの住宅ローンを使うなら、うちのつなぎ融資を使ってね」ということです。

つなぎ融資の金利は高い

つなぎ融資も、お金を借りているわけですから、利息が掛かります。

金利については、2~3%台の場合が多いです。

(たまに住宅ローン金利と同水準の場合もあります)

金融機関側からすると、担保がないローン(抵当権を設定していない)なので、

金利が高くなりがちなのです。・・・それにしても高いですよね!笑

 

例えば、中間金1,000万円の支払いに充てるため、

つなぎ融資を

・金額 1000万円 ・金利 2% ・期間 180日間(6ヶ月)

で借りると、

1000万円×金利2.0%×180/365日=98,630 の利息を支払うことになります。

・・・金利が高いと、期間が短くてもけっこう支払いますね(汗)

つなぎ融資には諸費用もかかる

見落としがちなのですが、つなぎ融資は住宅ローンとは別に、

・事務手数料
・保証料
・印紙代
・団体信用生命保険 といった諸費用が発生する場合もあります。

大手のハウスメーカーは独自のつなぎ融資がある

大手ハウスメーカーで家を建てる場合、独自のつなぎ融資を利用できる場合があります。

仕組みは同じで、

ハウスメーカーが取り扱っているつなぎ融資で中間金を支払い、

建物が完成したら、希望の金融機関の住宅ローンを借入れ、つなぎ融資と相殺させます。

住宅ローンと一緒に検討しよう

事前に金融機関に確認する

金融機関によって条件や金利は異なりますが、ホームページに詳細を掲載しているところは少ないです。

住宅ローンを金融機関に相談した時に、

建物完成前に住宅ローンを融資実行してもらえるのか聞いてみて下さい。

『②建物が完成した後に、土地と建物を担保して融資実行する』金融機関の場合は、

・つなぎ融資があるか
・金利
・諸費用

を確認しましょう。

住宅会社に支払い方法を確認

気になる住宅会社が出てきたら、

工事の進捗に合わせて、

「いつ」、「契約の何割」を支払う必要があるのか確認しておきましょう。

つなぎ融資をいつから使うのかによって、

利息の負担が大きく変わってきます。

住宅ローン諸費用と一緒に試算してもらう

ある程度住宅会社の絞り込みも進み、資金計画が固まってくると、

つなぎ融資がどれくらい必要か、おおよその金額が見えてきます。

つなぎ融資を受けたいタイミングと金額を金融機関の担当者に伝え、

諸費用や利息を試算してもらいましょう。

住宅ローンの総費用と一緒に検討することができます。

つなぎ融資のこんなところに注意!

つなぎ融資は住宅会社とのトラブルになりやすい

つなぎ融資は住宅会社とのトラブルの原因になりがちです。

つなぎ融資は金利が高いので、

建物の完成が遅れると、当初想定していたより金利負担が増えてしまい、

「こんなにかかると思ってなかった!」と不満に感じてしまうからです。

工期について住宅会社よく確認するようにして下さい。

頭金少なめorフルローンの場合は利息負担大

頭金が少なめorフルローンで家を建てようと考えている人は、

早い段階でつなぎ融資が必要になります。

期間が長くなる分、利息の負担が大きくなるので、

しっかり資金計画に見込んでおく必要があります。

まとめ

住宅ローンに関わる費用の中で、

つなぎ融資の費用は見落としがちな費用ですが、

意外とお金が掛かる項目なので注意して下さい。

住宅ローンを検討する時は、

住宅ローンの金利や保証料などに目が行きがちですが、

住宅会社探しと並行して、資金スケジュールを確認しつつ、

つなぎ融資の費用も含めた総額で検討しましょう!!

 

次回は『①建物が完成する前に、土地を担保に先行して融資実行』の

つなぎ融資がいらない住宅ローンについてご紹介したいと思います。

 

☆住宅ローンの諸費用を解説している記事はこちら

・住宅ローンの保証料ってなんで払うの?
・こんなに違う?!金融機関の事務取扱手数料

 

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