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2018.12.21お役立ち情報

つなぎ融資不要の住宅ローンってどういう訳?注意点は!

 金融機関によって違う住宅ローンの実行方法

こんにちは!金融機関で住宅ローンを担当していたFPの内山です。

主にライフプランニング、住宅ローンの選定や返済計画等の面からサポートさせて頂いています。

前回「こんな高いの!つなぎ融資の金利」では、つなぎ融資について解説しました。

今回は「つなぎ融資が必要ない住宅ローン」をご紹介します。

前回のおさらい

住宅会社にお金を支払うとき、

”完成した建物と引き換えにお金を支払う”と勘違いしている方も多いのですが、

実際には工事の進捗に合わせてお金を支払うので、

建物の着工や上棟からお金を借りる必要があります。

 

住宅ローンの実行方法には

①建物が完成する前(着工や上棟の時)に、土地を担保に先行して融資実行
②建物が完成した後、土地と建物を担保にして融資実行

の2つがあり、

 

②建物が完成した後に土地と建物を担保にして融資実行する場合、

前回お話しした金融機関の「つなぎ融資」を利用します。

建物が完成するまではつなぎ融資でお金を借りて、

建物が完成したら住宅ローンを借り入れてつなぎ融資と相殺させます。

 

つなぎ融資を利用するときの注意点は、

・つなぎ融資は金利2~3%と高い

・工期が延びると金利負担が大きくなる

・頭金が少ないorフルローンの場合は利息負担大

など、住宅ローンを選定するときから、つなぎ融資の費用も見込んでおく必要があります。

 

では、『建物が完成する前=着工や上棟時から融資実行する住宅ローン』

とは、どんなものなのでしょう?

そもそも「着工や上棟時に融資実行できる住宅ローン」と、

「完成した後に融資実行する住宅ローン」の違いは何なのでしょうか。

それは、「つなぎ融資が必要か?必要ないか?」です。

 

つなぎ融資が必要ないのは何故?

つなぎ融資が必要ない住宅ローンの流れ

着工・上棟の時 土地を担保にして、借入金額の7~8割を上限に住宅ローンを実行
住宅ローンの利息のみ支払う  または
実行した分の返済が開始する(金融機関によって異なります)
建物が完成後 建物を担保にして、残額の住宅ローンを実行

金融機関によって細かいところは違いますが、

大まかな流れとしては、

まず、土地を担保にして、借入金額の7~8割を上限に住宅ローンを実行し、

着工金や中間金を支払います。

 

建物が完成したら、建物を追加担保して、残額の住宅ローンを実行し、

住宅会社へ最終金を支払う流れです。

つまり、着工や上棟の時から、土地を担保にして融資実行してくれるので、

そもそもつなぎ融資を借りる必要がないんです。

 

利息や手数料が抑えられるのがメリット

建物が完成するまでの間は、つなぎ融資と同様、

お金を借りているので利息が掛かります。

しかし、すでに住宅ローンを実行しているため、

利息は住宅ローンの金利で計算されます。

 

最近の変動金利は0.6~0.8%ですから、

つなぎ融資金利の2~3%に比べて、

かなり抑えることができますね。

そして、つなぎ融資の手数料も掛かりません。

 

また、住宅ローンと原則セットされる団体信用生命保険も適用されるので、

考えたくはありませんが、工期中に万が一のことがあっても安心ではあります。

 

「金利が高いつなぎ融資を使わなくていいなんてラッキ~」と、

そちらを選んでしまいそうですが、注意点もあります。

 

先行して融資を実行する住宅ローンの注意点

登記費用が高い

登録免許税の軽減措置が適用されない

登記費用の内訳は

・登録免許税  ・司法書士への報酬

に分けられます。

 

登録免許税は、

現在、住宅取得に関する抵当権設定登記の場合、

・自分の居住用であること
・建物取得後1年以内に登記されたものであること
・床面積(登記簿面積)が50㎡以上あること

という要件を満たせば登録免許税が安くなる軽減措置が設けられており、

 

税率は、

通常:債権金額(住宅ローンの借入額)×0.4%

軽減税率:債権金額(住宅ローンの借入額)×0.1% に軽減されます。

 

建物取得後1年以内に登記されたものであること=建物が完成している必要があるので、

着工や上棟時から融資実行する住宅ローンの場合は、

通常の0.4%の登録免許税がかかり、軽減が受けられません。

 

司法書士への報酬が高くなる

つなぎ融資を利用した住宅ローンは、

建物が完成した後、土地と建物にまとめて抵当権を設定するので登記の回数は1回になります。

しかし、着工や上棟時から融資実行する住宅ローンは、

建物が完成する前(土地)・・・抵当権設定登記

建物が完成した後(建物)・・・追加担保設定登記

の2回登記しなければいけないので、

司法書士への報酬も2回掛かることになります。

 

返済が開始する場合は要注意

金融機関によって異なりますが、

着工や上棟時から先行して融資を実行する住宅ローンの場合

建物が完成する前から、利息もしくは住宅ローンの返済が始まります。

 

特に家賃を払っている方は、一時的に家賃と返済を二重に払う必要が出てきます。

日々の生活がギリギリの方は、出費が増えるので注意が必要です。

 

まとめ

住宅ローンを決定する前に確認する

着工や上棟時から住宅ローンを実行できるかどうかは、

金融機関によって異なります。

つまり、金融機関を決めた時点で

つなぎ融資の利息や、2回分の登記費用がかかることが決まってしまうことが多いです。

 

ついつい住宅ローンの金利に目が行きがちですが、

本来は、つなぎ融資が必要な住宅ローンかを確認したうえで、

・つなぎ融資にかかる金利と手数料

・つなぎ融資が必要ない場合の登記費用などの負担増

を比べて、決める必要があるのです。

 

ぜひ、住宅ローンを検討中の金融機関に

「着工金や上棟時の支払いから住宅ローンを借りられるか?」

「つなぎ融資が必要か?」「実行した場合は返済は開始するか?」

を確認してみて下さい。

 

本当に詳細な費用は、

借入金額や融資実行時点の金利、工期、依頼する司法書士によって変わってきますが、

建物が完成するまでにどのくらいの利息や費用がかかるか、

概算を教えてもらうことができますよ。

どちらが良いかは検討状況によって変わる

今回は住宅会社への支払いスケジュールに合わせて説明しましたが、

実際には、

・土地の購入から住宅ローンを組む、

・住宅会社は決まっていないけど、先に土地を住宅ローンで購入したい

・引き渡しまでの工期が短いのが売りの住宅会社を選んだ

・大手ハウスメーカーと金融機関提携のつなぎ融資や住宅ローンがある

・着工金は自己資金でまかなうから、中間金からお金を借りたい、、、など

お客様によって検討状況で、

どの住宅ローンが合っているか変わってきます。

 

スマイル・プランニングでは、

お客様の状況に合わせて、

丁寧に住宅ローン選定のお手伝いを致します。

ぜひお問い合わせ下さい。

 

☆前回記事はこちら
・こんな高いの!つなぎ融資の金利

 

☆住宅ローンの諸費用を解説している記事はこちら
・住宅ローンの保証料ってなんで払うの?
・こんなに違う?!金融機関の事務取扱手数料

 

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