78歳、農地の管理と相続税が払えるか心配・・・

袋井市H様（オーダーメイド相続対策・不動産売買）

相談内容

<現在の状況>

■家族構成

父　　78歳（相談者）
母　　75歳（配偶者）
長男　52歳（妻・子供あり）離れに住んでいる
長女　50歳（夫・子供あり）浜松市へ嫁ぐ
次男　48歳（妻・子供あり）東京在住

■財産構成

預貯金　5,000万円
不動産　約2億円（アパート1棟あり）
アパートローン　残2,000万円

■不動産の状況

多くの不動産は、区画整理により宅地化が進んだ地域にある。
・自宅の土地建物
・店舗に貸している土地
・アパートの土地建物（8部屋）　築18年
・その他、農地など

■相続税対策前の相続税試算

相続税対象財産　2億3,000万円
相続税　　約1,550万円

H様の悩み

□ 自宅を含めた不動産は、家を継ぐ長男に譲りたい

□ 相続税を払えるか心配

□ 最近、アパートの入居率が悪くなっている

□ 不動産の管理が大変（主に農地）

実施した対策と節税効果

当社で8つの対策を提案し、実行支援をしました。
【注】相続税は、配偶者が半分相続する仮定で算出しています。

対策1　自宅の土地建物を妻に贈与（おしどり贈与）

・不動産2,000万円分を妻へ名義変更登記しました。
・手続き費用に約90万円がかかりました（名義変更費用・不動産取得税・贈与税の申告等）

節税効果　▲220万円+90万円（かかった費用分）＝▲130万円節税

〈ポイント〉

小規模宅地の特例等を考慮すると
メリットがでない場合もあるので検討が必要です。

対策2　長男の妻と養子縁組

節税とともに、長男世帯全体の法定相続分（1/3→1/2）が増加

〈ポイント〉

養子縁組は、他の兄妹の相続分が減ることになります。
他兄妹の了解をとっておくことをおすすめしています。

対策3　アパートの管理会社を変更

・入居率が50％を下回っていた物件が、入居率約90％に向上
・年間の家賃収入が200万円増加
（当社では、賃貸物件の管理を行っていないため
他の管理会社を紹介しました。）

対策4　農地の売却とアパートローン完済

・土地　（売却価格6,250万円、相続税評価額5,000万円）を売却。手取り5,000万円。
・売却代金からアパートローンを完済

⇒子供へ借金を相続させることが無くなりました。
（アパートローン完済により負財産が無くなった為、対策前後の金額変化は無し）

〈ポイント〉

借金を返済すると、相続税が増えると勘違いしている人もいます。
借金を返済しても、相続税に影響はありません。

対策5　生命保険に加入

非課税枠2,500万円分の生命保険に加入

〈ポイント〉

複数の保険を検討し、少しでも利率の良いものにしましょう。

対策6　子・孫へ現金を贈与

・子・孫の総勢10名に100万円ずつを贈与
・今後も可能な範囲で、贈与を続けていく予定

〈ポイント〉

贈与契約書を作成したうえで、
受贈者が管理している口座に振込ましょう。

その他　遺言書の作成を検討

より円満な相続を考え、不動産を長男へ相続する旨の公正証書遺言の作成を検討している。

※この全体の対策は、税理士・保険代理店・管理会社等と協力して行なった事例です。

今回の相続対策まとめ

□ 全体で相続税を710万円（1550万→840万）節税

□ 家を継ぐ長男世帯の法定相続分を１/３→１/２へ増加

□ 管理会社の変更やローンの返済によりキャッシュフローを改善

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